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目录第一章总论项目提出的背景第二章市场调研及前景预测的发展情况第三章项目策划项目策划三——“牵手”系列第四章项目预估综述第一章总论1、酒店式公寓概念酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳，之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。酒店式的特点酒店式公寓成都酒店场地租赁，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。

对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的。它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群上有知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，下有各个白领、旅游者、学生等。它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低。随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一少数的特定人群的需求。2、项目提出背景根据市场目标定位和物业特征，主要集中于“小户型单身公寓”，从06年开始，这类酒店式公寓就进入了住房市场，项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在成都的供应总量不断增加。以“小户型、低价格和酒店式服务”做为其主要卖点，快速赢得了新兴白领的年轻购房群和投资客。近年来，随着成都房地产业的告诉发展，逐渐出现了一批比传统式酒店更为高端的服务式公寓，代表项目有香格里拉服务式公寓、原石滩5A高级酒店公寓，如今，几乎所有的大型酒店或者都专设有酒店式公寓楼层。

SOWT法分析环境：、优势分析：酒店独立产权：投资者通过一次性付款或者分期付款或按揭可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权、可自住、可出租、可转售，因此它是拥有私家产权的酒店。不过大多数的投资者只拥有酒店的所有权没有经营权。实惠的酒店式管理：由于酒店式公寓属于酒店的一种，所以它同样提供酒店式服务，例如家具清洁、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务以及终点服务。少部分酒店式公寓提供送餐服务，但这类公寓的地理环境一般很优越，公寓附近有很多餐饮和娱乐设施弥补了送餐这项服务。也正是这种情况，相对于星级酒店或者连锁酒店的价格，低很多。兼具度假和投资两种功能：不同购买者有不同使用目标，同一购买者在不同时段也有不同使用作用，有些购买者是出于纯粹的居住，有的购买者是为了投资保值。此外，在旅游胜季，很多知名酒店除了价格有上浮之外，几乎满住，这对许多外地旅游者造成了许多不便，而酒店式公寓在此时除了提供便利的住宿条件，通常有楼主提供的各种十分地道的旅游指导。便捷的交通、绿色环保的宜居环境、经营成本的优势。、劣势分析：品牌：自主品牌在经营初期将有一个相对长期的创立过程，管理体系、经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。

加盟品牌能迅速获得一个成熟的销售网络，并能在管理上得到指导。但加盟经营将限制本身的长远发展，加盟费用提升了经营成本。人力资源：无人力资源的储备，不是由正规的经营管理的企业在员工的培训和管理上专业性不够会在运营上困难更大。价格定位不统一：由于大多数的酒店式公寓的投资者中高层小业主，因此租金设定不尽相同，因此可能造成一些经营麻烦。、机会分析：市场尚未饱和：根据调查，几乎有一半以上的被调查者并不熟悉甚至没有听闻过酒店式服务公寓，然而这种新型的酒店却仍然在日趋夜长，越来越多的投资者看到里面的价值，但由于投资者一般属于中小型投资商户，所以在宣传力度上仍然需要提高和加大，而客户确是与日增加，从此观之，酒店式服务公寓仍然有相当的市场站位。独特的发展阶段：自2005年后，成都陆陆续续出现了酒店式公寓并与日增加，经过08年的汶川地震和金融危机撞击后，虽然深受了影响但由于其独特的性质，很快恢复并且以更快更好的速度发展，由于全球金融界动荡影响到市场的各个方面，更多人越来越认识到金钱的有效利用，更多人开始关注一些更加实惠经济的生活方式，这让酒店式公寓越来越被人们所认识和了解。满住个性化需求：随着网络和媒体的发展，人们逐渐打开了视野认识到新的世界，内心的需求也日新月异往更高的层次发展，人们越来越倡导个性化，由于酒店式公寓的投资者的个人爱好和风格不同，在装修设计上也斑斓多彩，这给不同需求的客户提供了他们的理想地的同时也吸引着更多的好奇的客户、、威胁分析：与大多数企业一样，酒店式公寓的威胁来自内部环境和外部环境。

内部威胁：内部的管理机制，管理层的决策，执行者的落实度都是影响酒店运营和经营的重要因素，此外还有部门之间的合作，员工之间的沟通也同样属于内部潜在的威胁。这些环节一旦出现问题，犹如自然界的食物链断裂一环一样，最终会破坏企业内部的平衡而导致十分严重的后果甚至是企业的倒闭。外部威胁：与顾客的沟通，与各个渠道商的接洽合作，与同性质类企业的竞争甚至无法抗力的自然因素，比如天气、自然灾害等多方面都有不可忽视的潜在或者已经出现的威胁。第二章项目调研及前景预测区域分布的分布主要集中于一环路、二环路市中心一带，以天府广场为中心向四周辐射，方向跨度10多公里。其中西南片区是酒店式公寓分布最为集中区域。东北两片区虽然也有部分酒店式公寓项目，但相对比较分散。成都知名酒店式公寓品牌（部分）金府SOHO、熙城国际、梦想家园、成都之家酒店公寓、爱上成都、心怡成都酒店公寓、成都小猪酒店公寓，成都新青年酒店公寓、成都馨情酒店公寓等传播现状酒店式公寓传播现状传播频率不够高缺乏对外界的宣宣传效果不明显高忠诚度中美誉度低知名度根据消费者调查表，80.3%会重复选择住过的酒店式公寓根据调查表，住过酒店式公寓的消费者绝大多数用“很好”来赞誉在被调查的人中仅只有34.2%人知道品牌现状发展情况从06年开始，成都地产市场开始升温，酒店式公寓供应逐渐增加08 年由于 地震和金融危机略有下降，但到了09 年持续至今酒店式公寓供应量升幅明显， 09 年到10 年酒店式公寓的数量也在平稳增加，由此可以预测出在未来几年内， 成都的酒店式公寓会逐渐趋于稳定性发展。

5、酒店式公寓前景预测 目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常 客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为各国际型大都 市带来数量众多的境外中小型公司。中小型公司由于资金实力有限，既想要交通 方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓 则是其较好的选择。 酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的 办公环境，是房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置 业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。酒店式公寓是投资性置业的上 选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金 要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业 项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较 长，因此，较适合中长线的投资者。 此外，由于酒店式公寓的诸多特点，越来越多的白领族、学生、旅行者也更 多的倾向于此类住宿。可以展望未来几年将会有更多行业人士认识了解到它的优 点并乐行于此。 第三章 项目策划 公关总目标：提升酒店式公寓的知名度，经营和服务理念。

用差异化经营的理念，本着以特色立足顺应行业发展的思想，渗透市场，提高销 项目一：感恩万家传1、项目目标： 感谢长久以来顾客对企业的忠诚，各界对企业的支持，企业员工辛勤工作；宣传酒店式公寓的经营理念，推广酒店式公寓概念。 2、活动主题：“恩情万家传”2010年酒店式公寓客户感恩万家传 3、活动时间： 12 4、参加对象：成都市内多家受邀酒店式公寓的总负责人以及各部门负责人以及俩名本部门推荐的员工代表、各大媒体等。 5、项目内容：感谢客户、收集意见，各个单位将行动人员分组，每组拜 访30 家客户。统一服装配带绶带，主动热情谦虚礼貌，倾听意见认真记录反馈 消息，衷心感谢并随身携带绶带、感谢信、小礼物，拜访登记表等，另高层类客 户送古典画。 6、财务预算 7、赞助商：XXX 有限公司等 项目 价格 项目 价格 宣传DM单、海报 5000 其它小礼物6000 回执单等打印资料3500 交通费用10000 绶带、感谢信5000 机动费用2800 古典画20000 合计52300 项目二：圣诞节活动策划1、活动主题思想：快乐圣诞—Merry Christmas 、活动时间：2010年12 月25 3、活动地点：新会展中心D区二楼水晶厅 4、活动目的：加强与客户的联系，促进兄弟单位的友谊，传播酒店式公寓 的理念吸引更多的潜在顾客 5、参与对象：成都市内多家受邀酒店式公寓的负责人以及各部门负责人、 70 名本单位代表、赞助商负责人、兄弟旅行社以及各大媒体等 6、活动内容： A、由XX 设计圣诞晚会邀请卡，由各个受邀请单位向部分较为 重要或与本酒店有长期消费协议的客户和本单位高层管理者派发。

（每张圣诞卡 附送有指定单位提供的200 元现金代用券壹张，附送新年台历，圣诞、新年活动 的具体安排表）增加与客人的沟通和交流，增进客人来江都消费的欲望。 B、圣诞福星评选活动： 入场每人发入场券，由受邀嘉宾随即抽取一张， 圣诞福星可获由赞助公司赞助 的大奖一份（具体奖品未定）建议设置大奖，增加吸引力； C、圣诞晚会：外包于XXX 娱乐公司，由此公司、赞助商和会展中心协助完成。 7、活动预算： 项目 价格 项目 价格 场地租赁 6000 邮寄费用1200 圣诞卡、邀请卡2500 晚会现场装饰物1500 代金券30000 机动费用1800 台历、圣诞老人饰品等8000 宣传册、横幅、喷绘以及海报等宣传资料 3400 合计54400 8、赞助商：XXX有限公司等 项目三：“牵手”的冠名活动系列 活动目标：拓宽市场成都酒店场地租赁，传播酒店式公寓的知名度从而带来更多的消费群体 参与对象：自愿加入“牵手”项目的各个酒店式公寓单位成都本地部分合作的新闻媒体 以“牵手”为主题配合合作单位的活动并加以活动冠注名权，作为赞助方支持各项活动的顺利进行 活动各个现场派发关于酒店式公寓的宣传小册和DM 参与各个俱乐部活动的赞助费用上限总额为5000 第四章项目预估 总预估：酒店式公寓经过三个公关活动，加以社会媒体报道，在不同时期内 配以不同的宣传和传播手段，将大大提升酒店式公寓在行业内外的的知名度，同 时也拓展了自己的市场份额从而进一步带来更多的消费者进行可行性消费。

1、客源预估（即消费者预估）：将有更多的客户群体 旅行社客源：以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高 的客房出租率，吸收各旅行社团队。在与本地较大的旅行社建立联系的同时，对 外与广东、上海、港澳台各地及国外旅行社合作，力争作为指定下榻的酒店式公 寓，其中成都各旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基本客源。为保证在 与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计 划调度部门及社领导的商务公关活动。。 散客客源：散客是主要入住对象，因此为扩大销售范围，酒店要在有限的客 房条件下提高收入。具体计划采用如下销售方式： 与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商， 争取采用网上订房方式的外地来乌散客； 加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒店； 针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在公寓入住，可同时在餐饮、 娱乐方面享受不同程度的优惠，大力发展长住客户，针对长住客户，给予一定的 奖励或优惠。 根据不同客人的需要，设计多种房间包价套餐，比如学生套餐，商务人 士套餐。 2、媒体预估：通过与成都本地的多家报社、杂志、网络等媒体合作，更 有效更大范围的向社会传达出了酒店式公寓的概念。

3、财务预估： 项目策划案一 感恩万家传 项目 价格 项目 价格 宣传DM单、海报 5000 其它小礼物6000 回执单等打印资料3500 交通费用10000 绶带、感谢信5000 机动费用2800 古典画20000 合计52300 项目策划案二圣诞节策划 项目 价格 项目 价格 场地租赁 6000 邮寄费用1200 圣诞卡、邀请卡2500 晚会现场装饰物1500 代金券30000 机动费用1800 台历、圣诞老人饰品等8000 宣传册、横幅、喷绘以及海报等宣传资料 3400 合计54400 参与高校的每场活动的赞助费用上限总额3000 参与各个俱乐部活动的赞助费用上限总额高级俱乐部的赞助费用上限总额 5000 参与各个旅行社活动的赞助费用上限总额5000 参与和其它行业或单位的联合活动上限总额2000 综述：借着2008 年奥运会的春风和2010 的上海世博会，广州亚运会，中国市场越 来越受到国内外酒店投资和管理者的特别关注，中国部分酒店品牌的扩张速度达 到200%至300%，新品牌也不断出现。巨大的潜力使酒店市场持续升温，很多品 牌在成都有宏伟的开店计划，中外各种品牌的酒店在全国各地已经升级。根据《酒 店投资倾向调查》显示，投资者对于酒店业的兴趣在全球范围内持续高涨， 外有意向投资酒店式公寓的投资者以达到总的投资者数量的32.4%并正在增长。随着2010 年成都西博会的成功举行，酒店是公寓概念和经营理念的推广，越来 越多来自各行各业的人们开始关注，酒店式公寓的口碑也日益见好，相信在未来 很多年的发展路上会更欣欣向荣。